Le régime LMP

Le régime fiscal de la location meublé professionnelle

Présentation :
Une location est considérée meublée si il y a mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles et lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Liste du mobilier obligatoire pour Location meublé – Décret n°2015-981 du 31/07/2015

  • LMP micro : imposé sur 50% des loyers
  • LMP réel : tenu d’une comptabilité pour une prise en charges de toutes les dépenses et des amortissements de l’investissement

Liens légaux :

Conditions (article 155 IV du code général des impôts)

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes SONT remplies :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Le régime LMP Micro

En sus des conditions ci-dessus propres au régime LMP, et afin d’être assujetti au régime micro, vos revenus ne doivent pas dépasser :

  • 70 000 € en location meublé classique
  • 170 000 € pour un meublé de tourisme classé OU des chambres d’hôtes

ATTENTION : Vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro si vous êtes dans un cas de propriété en indivision : le régime réel est alors obligatoire.

Un abattement forfaitaire sera appliqué à vos revenus :

  • 50% pour les locaux meublés classiques et les gîtes ruraux non classé « meublé de tourisme »
  • 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôte
  • Montant minimum : 305,00 €

Ces revenus seront soumis à contribution sociale de :

  • 9,9% de CSG
  • 4,5% de prélèvement social
  • 0,5% de CRDS
  • 0,3% de contribution additionnelle
  • 2% de prélèvement de solidarité

Soit 17,2%

Puis ajoutés à votre assiette imposable et alors soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime LMP réel

Pour bénéficier du régime LMP Réel

Début d’activité :

En cours d’activité

  • Sur option par courrier auprès du Service des impôts des entreprises avant le 1er Février N pour l’année N avec une déclaration en N+1

Dans tous les cas :

  • L’option est valable 2 ans et se renouvelle automatiquement
  • Pour revenir en micro il faudra dénoncer l’option avant l’expiration de chaque période par courrier au SIE

Les dépenses déductibles :

Contrairement aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste indicative mais doivent répondre à des critères de justesse comptable correspondant aux Bénéfices Industriels et Commerciaux. Elles doivent :

  • être dans l’intérêt direct de l’exploitation ou de la gestion normale de l’entreprise
  • correspondre à une charge réelle
  • être justifiées par une facture
  • être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées

Voici une liste non exhaustive :

  • Taxe foncière + TEOM
  • Les frais d’administration et de gestion
  • Les assurances bancaires et PNO
  • Réparation / entretien / améliorations
  • Diagnostics obligatoires
  • Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
  • Indemnités d’éviction, frais de relogement
  • Intérêts d’emprunts
  • Provisions et régularisations de charges de copropriété
  • Amortissements

Deux cas de figure :

  • Les bénéfices viendront alors s’ajouter aux autres revenus du foyer pour être imposés à l’IR après prélèvement des contributions sociales
  • Les déficits de l’activité de location meublée professionnelle sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, sans pour autant créer de crédit d’impôt. Ainsi quand le revenu global est insuffisant, le déficit restant à imputer peut être reporté pendant 6 ans.

ATTENTION :

  • Les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements.
  • Ils doivent garder une cohérence comptable et respecter le CGI

De plus, les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location.

Sur les plus-values

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.

Exonération totale de taxe sur la plus-value si :

  • activité depuis au moins 5 ans
  • moyenne des recettes sur 2 ans avant l’année de vente inférieures à 90 000 € HT

Exonération partielle

  • activité depuis au moins 5 ans
  • moyenne des recettes sur 2 ans avant l’année de vente entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (art 151 septies du CGI)
  • taux appliqué = (126 000€ – Recettes) / 36 000 €

Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l’ensemble de ses activités.

Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (art 39 duodecies du CGI).

Le régime LMP

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